政府指定价格回购租赁住房是否需要销售金额调整

2021-6-22 10:35:46 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

近期，合肥将出台土拍新规，新规中约定对于土拍中转竞配建的租赁支付，由市房管部门指定单位按照2500元每平进行回购，涉及的相关税费由竞得人承担。

增值税、所得税、土增税、印花税、契税是否无需进行销售金额调整；应由产权承受方承担的契税、印花税可否依据土地出让合同在房开企业所得税、土增税税前扣除

一、根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十四条纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。……

（二）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

　　2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：

　　1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；……”

二、纳税人对外发生经营业务收取款项，申报的计税依据明显偏低，有正当理由的，按实际收取款项申报纳税。

三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。”

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

……

十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

对于个人购入房地产再转让时，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。”

四、根据国税发〔2009〕31号规定：“第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

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