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房地产预售阶段企业所得税

摘要:

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发〔2009〕31号:

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

  (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。

  (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

  (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发〔2009〕31号:

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

  (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。

  (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

  (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。

     其中,在县城应该是按照不得低于5%,想知道河南税局或是河南地方税局有没有出台明确政策一定要按多少税率来计算,还是企业可以自己选定,或是有没有上限或是统一计算的标准?还是同一地方房企是由税局参照的标准也不同?



    一、根据《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》(国令第691号)规定,第六条 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。

    二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定,第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。……第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认……第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的,不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

    三、根据《河南省地方税务局关于对加强房地产企业所得税和土地增值税管理有关事项的公告》(河南省地方税务局公告2011年第9号)第一条第规定,(二)加强查帐征收企业所得税管理……1.按期预缴实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,预缴企业所得税。计税毛利率按下列规定进行测算确定:(1)开发项目位于郑州市城区和郊区的,不得低于15%。(2)开发项目位于省辖市城区及郊区的,不得低于10%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的,以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的,应按不同项目分别核算预售收入,并按照对应的计税毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的,一律从高适用计税毛利率。……

    因此,根据上述文件规定,房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入企业所得税当期应纳税所得额,预缴企业所得税。计税毛利率按下列规定进行测算确定:(1)开发项目位于郑州市城区和郊区的,不得低于15%。(2)开发项目位于省辖市城区及郊区的,不得低于10%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。建议您参考上述文件规定的计税毛利率,具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。


纳税知识 / 企业所得税  
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