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我单位原划拨土地上建有住宅房屋,部分因未房改出售产权为我单位,目前该房屋面临棚户区改造,补偿方案为房屋产权调换,请问我单位置换后房屋转让时土地增值税的原值如何确定

摘要:

我单位原划拨土地上建有住宅房屋,部分因未房改出售产权为我单位,目前该房屋面临棚户区改造,补偿方案为房屋产权调换,请问我单位置换后房屋转让时土地增值税的原值如何确定


    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条 计算增值额的扣除项目:

    (一)取得土地使用权所支付的金额;

    (二)开发土地的成本、费用;

    (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

我单位原划拨土地上建有住宅房屋,部分因未房改出售产权为我单位,目前该房屋面临棚户区改造,补偿方案为房屋产权调换,请问我单位置换后房屋转让时土地增值税的原值如何确定


    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条 计算增值额的扣除项目:

    (一)取得土地使用权所支付的金额;

    (二)开发土地的成本、费用;

    (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

    (四)与转让房地产有关的税金;

    (五)财政部规定的其他扣除项目。

    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号 )规定:

    第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

   (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

    根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定: 

    十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

  转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

    ……

    十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

    纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。

    根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:

    二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

    纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

    对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

    根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定: 

    七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

    《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。


纳税知识 / 增值税  
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