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二套房交易中卖方都交哪些税?标准是什么?

 河南省漯河市,我有两个孩子,还有二老,现住房88.2平,两室。不够住,去年就又买了一个107平三房。现想把88.2平的卖掉还债。听说交税得8万左右,因为是二套房。请问卖方(我)需要交哪些税?交税标准是什么?

 

    一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 附件2:  一、……(八)销售不动产……11.其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。……附件3:  一、下列项目免征增值税……(十五)个人销售自建自用住房。……五、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
    二、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔1985〕19号)第四条的规定,…… 城市维护建设税税率如下:纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
    三、根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》(国务院令第 448 号)规定,教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税……消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%。
    四、根据《河南省财政厅 河南省地方税务局 中国人民银行郑州中心支行关于印发<河南省地方教育附加征收使用管理办法>的通知》(豫财综[2011]4号)附件:河南省地方教育附加征收使用管理办法 第三条 地方教育附加按照单位和个人实际缴纳的增值税、消费税……的2%征收。
    五、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国个人所得税法>的决定》(中华人民共和国主席令第九号)的规定,第二条 下列各项个人所得,应当缴纳个人所得税:……(八)财产转让所得;……第三条 个人所得税的税率:……(三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。……第六条 应纳税所得额的计算:……(五)财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。
    六、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第二条规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用……
    七、根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》((1994)财税字第20号)第二条的规定,下列所得,暂免征收个人所得税 ……(六)个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。
    八、根据《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(豫地税函﹝2006﹞215号)文件规定,一、对个人转让住房,凡纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可按规定对其实行核定征税。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例可暂按1%执行。
    九、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第二条的规定,下列凭证为应纳税凭证:…….产权转移书据;……附件1:印花税税目税率表……11产权转移书据包括……土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同,由立据人按所载金额0.5‰贴花。
    十、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)的规定, 第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。……第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
    十一、根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)的规定,二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    因此,二手房交易卖方需要缴纳:增值税,城市维护建设税,教育费附加,地方教育附加,个人所得税,土地增值税,印花税。暂不清楚您的具体情况,无法做出针对性答复。因篇幅有限,建议您参考上述文件规定进行判断。具体事宜建议联系主管税务机关进一步确认。

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