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假设个人出租房屋当月租金收入超过4000元,相关税费、前手出租方租金、修缮费用均取得合法有效凭证,个人所得税计算公式哪个正确?

假设个人出租房屋当月租金收入超过4000元,相关税费、前手出租方租金、修缮费用均取得合法有效凭证,个人所得税计算公式哪个正确?

1、(不含税租金收入-相关税费-出租方租金-修缮费(800为限))*(1-20%)*20%;

2、(不含税租金收入-相关税费-出租方租金-修缮费(800为限)-租金收入*20)*20%。请问:哪个公式符合政策要求。


根据《国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知》(国税发〔1994〕89)规定:“六、关于财产租赁所得的征税问题

  (一)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

  (二)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。”    

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》 (国税函〔2009〕639号)规定:“二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。

三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函〔2002〕146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为:

(一)财产租赁过程中缴纳的税费;

(二)向出租方支付的租金;

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;

(四)税法规定的费用扣除标准。”    

    在计算财产租赁所得个人所得税时,应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费;其次扣除个人向出租方支付租金;第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;最后减除税法规定的费用扣除标准,即经上述减除后,如果余额不足4000元,则减去800元,如果余额超过4000元,则减去20%。

请根据上述文件计算。


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