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不动产涉税问题?

A公司是房地产开发企业小规模纳税人,2012年通过招拍挂取得国有土地使用权,商业用地;办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,证载开工日期2012年10月1日,竣工日期2013年10月1日;项目全部是自建自用项目(自己生产经营使用,不是开发后对外销售),未竣工验收,未办理产权登记;部分房产出租、出借了几年,部分房产还空置。2020年4月土地使用权、地上建筑物、构筑物整体拍卖。请问:(1)增值税税目是转让土地使用权还是销售不动产?(2)如果是销售不动产,是适用“ 国家税务总局公告2016年第14号”还是“国家税务总局公告2016年第18号”?(3)转让环节的印花税在计算土地增值税时能否扣除?(4)在计算土地增值税时,能否按规定加计扣除20%?(5)申报土地增值税时,是按房地产企业申报还是按非房地产企业申报?(6)计算土地增值税时,该房产是新房还是旧房?(7)如果按新房,对方目前处于破产清算阶段,账目较混乱,土地使用权的出让金票据、合同、支付凭证齐全,开发成本和开发费用能否按重置成本评估价格作为扣除金额?


根据您的叙述,(1)A公司在土地上建成房产自用,现整体拍卖,属于销售不动产情形。(2)属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目情形,适用《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)。(3)转让房地产时缴纳的印花税,可以扣除。(4)A公司自建自用后符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条清算条件的,应进行土地增值税清算,清算时,可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和加计20%扣除。产权未发生转移的,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。2020年4月整体拍卖转让,自建房屋投入使用一年以上的,应按照旧房转让计算土地增值税。(5)按照房地产开发企业规定计征土地增值税。(6)新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房,如贵公司自建房屋投入使用一年以上,应按照旧房转让计算缴纳土地增值税。

文件依据:

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附:《销售服务、无形资产、不动产注释》规定:“三、销售不动产

    销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

    建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

    构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

    转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

……

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。” 

三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“ 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

    细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

……

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”

五、根据《国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第二款规定:“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。”

六、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。”


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