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房地产开发企业因在限定交纳土地出让金期限内未全部交完,按照土地出让合同约定延期交纳的土地出让金违约(根据违约时间按天计算)能否土地增值税清算时是否可以作为开发成本扣除项目加计扣除?

2021-10-13 10:31:16 | 作者:admin | 0个评论 | 人浏览

房地产开发企业因在限定交纳土地出让金期限内未全部交完,按照土地出让合同约定延期交纳的土地出让金违约(根据违约时间按天计算)能否土地增值税清算时是否可以作为开发成本扣除项目加计扣除?



   一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

    二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定,(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。……(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

    三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

    因此,根据上述文件规定,对从事房地产开发的纳税人可按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和,加计20%的扣除。其中,开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。对于企业因违约而承受的行政处罚性开支,不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用,也不属于在转让环节缴纳税金的范畴,在计算土地增值税时不能扣除。所以,房地产开发企业因未按期缴纳土地出让金而交付的违约金,不能作为计算土地增值税开发成本扣除项目加计扣除。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。


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