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向银行支付的财务顾问费(融资咨询费)可以在土地增值税扣除吗?

摘要:

我公司为房地产开发企业,向某银行贷款开发房地产项目,签订了一份贷款合同,另外又签订了一份融资顾问合同,(实务中银行为了考核的要求,将一部分利息费用化为融资顾问费),请问,如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式,支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗?


1.根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》

(国税函发〔1995〕110号)文件第五条规定,计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入,税务机关要进行核实,对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:

我公司为房地产开发企业,向某银行贷款开发房地产项目,签订了一份贷款合同,另外又签订了一份融资顾问合同,(实务中银行为了考核的要求,将一部分利息费用化为融资顾问费),请问,如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式,支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗?


1.根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》

(国税函发〔1995〕110号)文件第五条规定,计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入,税务机关要进行核实,对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:

(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(四)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

(五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税(营改增)、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

2.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)文件第三条规定,房地产开发费用的扣除问题。

(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

综上所述,“财务顾问费”可以计入“财务费用”,但是不属于财务费用中的利息支出,具体的需要按照现行企业会计准则相关规定执行。关于该笔费用能否在土地增值税税前扣除的问题,需要由当地主管税务机关依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。


纳税知识 / 增值税  
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