物业公司代收公共区域租赁费

2021-2-24 15:11:7 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

问题描述：

我公司为物业服务公司，经小区业务委员会委托对部分公共区域进行租赁经营；因经营过程中需要一些费用支出，经双方协商后约定：在公共区域经营中，经营收入50%归物业公司用以日常支出，剩余50%由物业代收并在收取的3个工作日内支付给业务委员会。

处理方式：

1、物业公司以收到经营收入全额向第三方开具租赁发票。

2、经营租赁中的费用支出直接列入期间费用并在所得税税前扣除。

3、50%租赁收入列入物业公司营业收入；50%租赁收入列入其他应付款，并及时向业务委员会支付，平账。

问题：

1、以上处理是否恰当，有无税务风险？

2、代收50%的租赁收入，向业主委员会支付时是否必须取得发票？

3、物业公司代收经营收入，是否有代扣代缴税款的义务？

4、因经营公共区域发生的支出能否全额税前扣除？

一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附：销售服务、无形资产、不动产注释一、销售服务销售服务,是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。……（六）现代服务。……5.租赁服务。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。……（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

二、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。……第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定，第十五条企业所得税法第六条第(二)项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。……第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。……第二十七条:企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。第二十八条：企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；……

四、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第二条？本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第八条？税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

五、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条　销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条　所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。……第二十二条　开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

因此，根据上述文件规定，1、暂不清楚您单位具体情况以及您所提到经营收入是何性质，无法做出针对性答复。如为提供不动产经营租赁服务并由物业公司代收租赁费，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本栏目主要解答税收法规政策，涉税风险不在解答范围。2、销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。暂不清楚您和业主委员会之间是否发生经济交易，无法做出针对性答复。如您单位与业主委员会之前并无发生经营业务只是资金往来，则无需开票。3、如您当期发生经营业务，如提供不动产经营租赁，开具发票，则应当正常申报；4、企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，并取得合法有效凭证，准予在计算应纳税所得额时扣除。您可参考上述文件规定，具体涉税事宜建议联系主管税务机关确认。

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