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个人转让离婚析产时的个人所得税必须据实征收吗?

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2021-2-25 16:38:45 | 作者:admin | 0个评论 | 人浏览

我家在红河州弥勒市,现已签订合同转让一套通过拆偿补偿后,又经协议离婚分得的住房,为事先筹措好产权转移的相关税金,我咨询了当地税务局,税务局的工作人员告诉我,我转让的这套住房的个人所得税应“视同受赠不动产对外销售”征收个人所得税,即:根据国税发【2006】144号文件规定,要按20%据实征收个人所得税,而我认为离婚析产方式分割房产是夫妻双方对共同共有财产的处置,不属于所谓”受赠。

现就自己的房产交易事项咨询以下问题:

一、离婚析产房屋再转让必须视同受赠房屋再转让按据实征收方式征收个人所得税的政策依据是什么?如果有政策依据要按受赠房屋再转让按据实征收方式征收个人所得税,那么,如何确定那部门是受赠的,哪部份是转让人自己的?

二、如果按据实征收方式征收个人所得税,那么可以扣除的财产原值依据什么确定,因为我的房产是通过拆迁补偿方式的,没有原值发票。

三、如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算时间?

以上问题让我百思不得其解,而且如果按照当地税务局的说法,税负太重了,而且我也没有“受赠”房产,仅是对共同财产的分割。以上问题请贵局给予明确答复,20%的税,数目可不小呀,税收法定原则可不是说说而且的。如果因税务机关内部意见不统一导致拖延我的房屋产权办理时间,这个责任由谁承担,如果征了我20%的个人所得税,我可以申请复议及诉讼吗?应怎样申请?


    根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发(2009)121号)的规定:“四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题

   (一)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

   (二)个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

   (三)个人转让离婚析产房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申请免征个人所得税,其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发(2005)172号)执行。”

    根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发(2006)108号)的规定:“ ……

   (一)房屋原值具体为:……

    5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房(2003)234号)等有关规定,其原值分别为:

   (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

   (2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

   (3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

   (4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

    三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

    根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定:“第三条 个人所得税的税率:……

   (三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”

    根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36号)的规定:“……

    五、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。……

    办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发(2005)26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发(2005)89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发(2005)172号)的有关规定执行。”

    因此,(1)文件没有要求转让离婚析产房屋必须视同受赠房屋再转让缴纳个人所得税,但是这两种转让方式取得的转让房产收入都按照财产转让所得缴纳个人所得税,适用20%的比例税率。

   (2)在计算个人所得税时可以扣除的财产原值建议参考上述文件规定,向税务机关提供原购房合同、发票等有效凭证,若未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,由税务机关进行核定征收。

   (3)“满五年”、“满两年”的起算时间建议您参考国税发(2005)172号文件,根据文件规定进行确定。

    按照有关规定,12366纳税服务热线提供的咨询答复仅作为指导纳税人履行纳税义务的参考意见,实际的执行以主管税务机关的具体行政行为为准。


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