房地产开发企业开发项目中需要按照政府要求代建几万方安置房，无偿移交与政府，安置房这部分增值税、土地增值税、所得税如何计算。

2021-3-2 15:9:3 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

1）房地产开发企业开发项目中需要按照政府要求代建几万方安置房，无偿移交与政府，安置房这部分增值税、土地增值税、所得税如何计算。

2）关于终生自持物业租赁用房：产权办理至项目公司的全资子公司或者项目公司母公司的全资子公司，则自持物业的成本在税务清算阶段能否进税前列支？其所得税如何计算。

一、增值税：营改增后，房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据政府的要求进行施工，并按施工进度向对方预收房款，工程完工后，替对方办理产权转移等手续。房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收政策计算缴纳增值税。房地产开发企业未取得土地使用权，只接受政府委托，组织施工力量代建房屋的，按照建筑服务相关税收政策计算缴纳增值税。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十九条建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

企业所得税：根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828）规定：“ 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

……（六）其他改变资产所有权属的用途。”

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第十七条　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

……

第二十七条　开发产品计税成本支出的内容如下：公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”

二、企业所得税:《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。……（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；

　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“ 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

优惠：2019年1月1日至2021年12月31日期间，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

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房地产开发企业开发项目中需要按照政府要求代建几万方安置房，无偿移交与政府，安置房这部分增值税、土地增值税、所得税如何计算。

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