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关于房产税和土地增值税的征收问题

摘要:

问题1:我司为房地产开发企业,将我司开发建设竣工的商业项目整体租赁给一个商业管理公司运营管理。该商业运营公司将商业项目的商铺采取对外租赁的形式经营并获取收益,其按年向我司支付租金。由于商业市场下行,该运营公司对于整体承租的商业项目的商铺未能实现全部对外出租,存在空置。那么我司作为该商业项目的产权所有人,在于商业管理公司签订整体租赁合同并获取租金的情况下,对于我司该商业项目的房产税,我司是按从租计征,还是按从价计征,还是按从租从价混合计征?          问题2:我司为房地产开发企业,想咨询下关于土地增值税的问题。我司开发了一个纯商业项目,有位业主购买了其中部分商铺,双方之间签订了《商品房销售买卖协议》,业主交纳了商铺的全部销售款,我司也开具了全款“销售不动产统一网络发票”。由于当时该商业项目未办理预售许可证,《商品房销售买卖合同》不能在相关职能部门办理备案,但该销售行为已发生,并已交付使用。后由于购买方为了取得合法产权,时隔三年后在产权登记部门的建议下迫不得已双方才补签了二手房的《存量房买卖合同》,产权登记部门按《存量房买卖合同》给购买方办理了产权证。在整个销售过程中,我司前期并未将该商铺办理产权证至公司名下,实质为开发产品销售,其次我司也不具备土地增值税清算条件。我想问哈,该笔交易的销售收入应如何计征土地增值税,我司是应按新房预征缴纳土地增值税还是按二手存量房清算计征缴纳土地增值税?

问题1:我司为房地产开发企业,将我司开发建设竣工的商业项目整体租赁给一个商业管理公司运营管理。该商业运营公司将商业项目的商铺采取对外租赁的形式经营并获取收益,其按年向我司支付租金。由于商业市场下行,该运营公司对于整体承租的商业项目的商铺未能实现全部对外出租,存在空置。那么我司作为该商业项目的产权所有人,在于商业管理公司签订整体租赁合同并获取租金的情况下,对于我司该商业项目的房产税,我司是按从租计征,还是按从价计征,还是按从租从价混合计征?          问题2:我司为房地产开发企业,想咨询下关于土地增值税的问题。我司开发了一个纯商业项目,有位业主购买了其中部分商铺,双方之间签订了《商品房销售买卖协议》,业主交纳了商铺的全部销售款,我司也开具了全款“销售不动产统一网络发票”。由于当时该商业项目未办理预售许可证,《商品房销售买卖合同》不能在相关职能部门办理备案,但该销售行为已发生,并已交付使用。后由于购买方为了取得合法产权,时隔三年后在产权登记部门的建议下迫不得已双方才补签了二手房的《存量房买卖合同》,产权登记部门按《存量房买卖合同》给购买方办理了产权证。在整个销售过程中,我司前期并未将该商铺办理产权证至公司名下,实质为开发产品销售,其次我司也不具备土地增值税清算条件。我想问哈,该笔交易的销售收入应如何计征土地增值税,我司是应按新房预征缴纳土地增值税还是按二手存量房清算计征缴纳土地增值税?


问题1:原则上按照从租计征。根据《湖北省房产税实施细则》(鄂政发〔1987〕64号)文件第四条规定,适用税率。(一)房产部门(公司)及个人出租的房屋,税率为租金收入的12%。

问题2:①关于土地增值税纳税人。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)文件第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

②根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)文件规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

③根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发〔1995〕110号)文件第四条规定,土地增值税的征收范围是如何规定的?

根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含义:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。这是因为,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为,而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。

④根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)文件第一条规定,关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。 

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

⑤关于土地增值税的清算条件。根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)文件第九条规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。”

第十条规定,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

综上所述,关于“该笔交易的销售收入应如何计征土地增值税,贵司是应按新房预征缴纳土地增值税还是按二手存量房清算计征缴纳土地增值税?”的问题,由于涉及到当地主管税务机关的具体涉税征管操作事项,建议您直接联系当地主管税务机关,应当由其依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况实事求是来认定。


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