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我司是一般纳税人,现将去年购买的商品房对外出售,请问需交哪些税费?税率多少,可否自开票?

摘要:

  一、一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务申报纳税。

二、地方(增值税)附加

计征依据:以应纳增值税额为计税(费)依据 适用税(费)率如下:

 1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。

  一、一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务申报纳税。

二、地方(增值税)附加

计征依据:以应纳增值税额为计税(费)依据 适用税(费)率如下:

 1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。

2、教育费附加按3%的征收率计征。 

3、地方教育附加按2%的征收率计征 

三、企业所得税:

将售房所得并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。企业所得税的税率为25%。自2019年1月1日至2021年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税;对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。

   四、印花税:

  售购房双方以合同记载金额为计税依据,按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 (自2008年11月1日起,个人购买住房暂免征收印花税。) 

   五、土地增值税:

   对单位转让二手房产、地产,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及现行政策规定,计算征收土地增值税。 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,《厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》(厦门市地方税务局公告2011年第5号)第四条第二款明确为“对于单位转让二手房缴纳营业税(或增值税)采用差额征税的,在计算征收土地增值税时也应按购房发票计算扣除项目金额,据此计算转让二手房增值额、增值率和应纳土地增值税税款。” 土地增值税采用四级超率累进税率,即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为四个级次:即增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。 

一般纳税人转让其取得的不动产可自行开具发票。

购买方:在房产交易中购买方应缴纳契税及印花税。企业购买房产,按购房总价的万分之五缴纳印花税,按购房总价的3%缴纳契税。


办税百问 / 税收征管  
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