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以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题

摘要:

问题1:A公司从B公司受让一家房地产开发企业C的100%股权间接得到一块地,现在面临交巨额土地增值税,想问下:纳税主体包括B公司吗?

问题2:如果纳税主体包括B公司,对于转让后土地增值税的扣除项,是我们受让时的土地估值呢?还是B企业最开始取得土地的土地成本?

问题3:如果扣除项是我们受让时的土地估值,是不是需要把当前土地使用权的账面价值调增成我们受让时的土地估值?


    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第六条规定:“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;……”和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(一)项规定:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

问题1:A公司从B公司受让一家房地产开发企业C的100%股权间接得到一块地,现在面临交巨额土地增值税,想问下:纳税主体包括B公司吗?

问题2:如果纳税主体包括B公司,对于转让后土地增值税的扣除项,是我们受让时的土地估值呢?还是B企业最开始取得土地的土地成本?

问题3:如果扣除项是我们受让时的土地估值,是不是需要把当前土地使用权的账面价值调增成我们受让时的土地估值?


    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第六条规定:“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;……”和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(一)项规定:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

    根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。”


办税百问 / 增值税  
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