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土地扣额收入是否计入土增税清算收入

摘要:

我公司是房地产开发企业增值税一般计税项目,开发住宅并对外销售,为取得土地使用权将支付土地出让金。据此,营改增后根据2016年18号公告的内容,我公司支付的土地出让金将按照含税价格并以9%的税率计算销项税抵减。对于本笔抵减的销项税额,是否要增加进入房地产销售收入,进入土地增值税清算收入?

我公司认为,根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)一、关于土地增值税清算时收入确认的问题:  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。由于本笔抵减的销项税,将调增营业外收入,应该缴纳企业所得税。而220号文件,对于土增税收入有明确的规定,需要签订房屋销售合同或开具发票,因此本笔抵减销项税的收入,不应该纳入土地增值税清算的范围。这种理解,对吗?谢谢!

我公司是房地产开发企业增值税一般计税项目,开发住宅并对外销售,为取得土地使用权将支付土地出让金。据此,营改增后根据2016年18号公告的内容,我公司支付的土地出让金将按照含税价格并以9%的税率计算销项税抵减。对于本笔抵减的销项税额,是否要增加进入房地产销售收入,进入土地增值税清算收入?

我公司认为,根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)一、关于土地增值税清算时收入确认的问题:  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。由于本笔抵减的销项税,将调增营业外收入,应该缴纳企业所得税。而220号文件,对于土增税收入有明确的规定,需要签订房屋销售合同或开具发票,因此本笔抵减销项税的收入,不应该纳入土地增值税清算的范围。这种理解,对吗?谢谢!


1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

  ……

  第五条  纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。”

2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:“第五条  条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

3.根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

  第五条规定:“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

  第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

  本通知自2016年5月1日起执行。”

4.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

5.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”

6.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。……”

7.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

    (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……”


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