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竞配建无偿移交涉税处理

摘要:

采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地,即不设拍卖底价,当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由市行政事业资产管理中心接收后作为政府保障性商品房或租赁费使用。

【问】关于增值税、所得税、土地增值税涉税处理

(1)增值税 按视同销售处理,按不低于建安成本确认开票金额?(2)所得税按增值税开票金额确认收入,同时作为拿地支付的代价,确认为土地成本在企业所得税税前扣除?(3)土地增值税清算也视同销售确认收入,并同时确认为取得土地所支付的金额,作为成本扣除?

采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地,即不设拍卖底价,当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由市行政事业资产管理中心接收后作为政府保障性商品房或租赁费使用。

【问】关于增值税、所得税、土地增值税涉税处理

(1)增值税 按视同销售处理,按不低于建安成本确认开票金额?(2)所得税按增值税开票金额确认收入,同时作为拿地支付的代价,确认为土地成本在企业所得税税前扣除?(3)土地增值税清算也视同销售确认收入,并同时确认为取得土地所支付的金额,作为成本扣除?



1、房地产公司向政府约定无偿配建的建筑面积是企业取得土地或开发权的成本(对价)之一,不属于无偿赠送,企业应按销售行为申报缴纳增值税。

2、企业移送资产,除另有规定外,应按照国税发〔2009〕31号第七条规定确认收入,对应成本、费用可以分摊扣除;如建造的属于配套设施,对应建造费用可按照国税发〔2009〕31号文件规定判定扣除。

3、若不符合财税字〔1995〕48号文件规定的赠与情形,应视同销售缴纳土地增值税,对应成本、费用可以分摊扣除;如开发建造的是与清算项目配套的公共设施,对应建造费用可按照国税发〔2006〕187号文件规定判定扣除。

文件依据:

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定:“ 第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

  ……

  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  ……”

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定:“第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

……

第十七条  企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。 

        第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。”

三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“四、关于细则中‘赠与’所包括的范围问题

  细则所称的‘赠与’是指如下情况:

  ……

  (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

  上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”

四、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 四、土地增值税的扣除项目

……

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。” 


办税百问 / 涉税事项  
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