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房地产企业地下车位的土地增值税清算

摘要:

房地产企业开发时建有地下车位,对于无产权的地下车位,在进行项目土地增值税清算时

     1、是否将车位纳入土地增值税清算范围,是否可以扣除车位的成本费用?

    2、河南省关于土地增值税清算时地下车位的成本扣除问题有无明确的文件规定?


    一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定,第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。……第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。……第六条 计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

房地产企业开发时建有地下车位,对于无产权的地下车位,在进行项目土地增值税清算时

     1、是否将车位纳入土地增值税清算范围,是否可以扣除车位的成本费用?

    2、河南省关于土地增值税清算时地下车位的成本扣除问题有无明确的文件规定?


    一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定,第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。……第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。……第六条 计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

    二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定, 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。 

    三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定,……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

    四、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条规定,(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。……(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。……

    五、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

    六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告 2011年第10号)第三条规定,关于车库、地下室归属问题  房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

    因此,根据上述文件规定,1.产权发生转移的,按规定征收土地增值税,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目,相应的成本和费用按照可按上述规定扣除。2.如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。建议您参考上述规定,具体事宜您可联系主管税务机关确认。


纳税知识 / 增值税  
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