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房地产开发企业什么时候可以由开具不带税点的发票转变为正常9%税率的发票呢?

摘要:

 房地产开发企业在预售尾期,房子基本卖完,但尚未办理竣工备案,也并未交房。此阶段有客户想要开带税点的发票以交契税,我们是否能在交房前开具带税点的发票呢?

 

    一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,附件1:营业税改征增值税试点实施办法 第一条 在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。……第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……
    二、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告 》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条规定,…… (十一)增加6‘未发生销售行为的不征税项目’,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形;‘未发生销售行为的不征税项目’下设601 ‘预付卡销售和充值’、602‘销售自行开发的房地产项目预收款’、603 ‘已申报缴纳营业税未开票补开票’;使用‘未发生销售行为的不征税项目’编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。   
    三、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》(税总货便函〔2017〕127号)规定,附件:增值税发票开具指南……第二章……第一节……四、纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。
    四、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,一、计征契税的成交价格不含增值税。六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。
    五、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第八条规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
    六、根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》(河南省地方税务局公告〔2013〕5号)规定,自2014年1月1日起,我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。
    因此,根据上述文件规定,房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为房地产项目产权属变更的当天。如您单位采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码,发票税率栏应填写“不征税”。当增值税纳税义务发生时,给购买方全额开具带有适用税率或者征收率的发票。另外,纳税人的契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,纳税人签订合同后即产生纳税义务,纳税人在签订合同后办理房屋权属登记前任何时间均可缴纳契税。具体事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。

 房地产开发企业在预售尾期,房子基本卖完,但尚未办理竣工备案,也并未交房。此阶段有客户想要开带税点的发票以交契税,我们是否能在交房前开具带税点的发票呢?

 

    一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,附件1:营业税改征增值税试点实施办法 第一条 在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。……第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……
    二、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告 》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条规定,…… (十一)增加6‘未发生销售行为的不征税项目’,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形;‘未发生销售行为的不征税项目’下设601 ‘预付卡销售和充值’、602‘销售自行开发的房地产项目预收款’、603 ‘已申报缴纳营业税未开票补开票’;使用‘未发生销售行为的不征税项目’编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。   
    三、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》(税总货便函〔2017〕127号)规定,附件:增值税发票开具指南……第二章……第一节……四、纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。
    四、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,一、计征契税的成交价格不含增值税。六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。
    五、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第八条规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
    六、根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》(河南省地方税务局公告〔2013〕5号)规定,自2014年1月1日起,我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。
    因此,根据上述文件规定,房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为房地产项目产权属变更的当天。如您单位采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码,发票税率栏应填写“不征税”。当增值税纳税义务发生时,给购买方全额开具带有适用税率或者征收率的发票。另外,纳税人的契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,纳税人签订合同后即产生纳税义务,纳税人在签订合同后办理房屋权属登记前任何时间均可缴纳契税。具体事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。

纳税知识 / 税收征管  
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