同一房屋部分自用和部分出租的情况下，如何确定自用部分的房产原值？

2021-6-17 11:26:11 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定，第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。……

二、根据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局房产税管理办法>的通知》（豫地税发〔2005〕39号）规定，第十一条对房产税的计税依据，主管税务机关可按下列程序进行确定：（一）房产的计税价值是指依照房产原值一次性减除30%后的余值，税率为1.2%。……第十八条　主管地方税务机关对房产税计税依据的特殊情形，按下列规定办理：……（七）纳税单位和个人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租，应按其各自占用的建筑面积比例划分，分别按计税余值和租金收入计税。无法准确划分的，由主管税务机关确定。

三、根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

四、根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第3号）第二条规定，关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

五、根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。　二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

六、根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。……

因此，计征房产税的房产原值包括房屋原价及地价和与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，河南省房产的计税价值是指依照房产原值一次性减除30%后的余值，税率为1.2%，您可参考上述文件结合实际情况，按其各自占用的建筑面积比例划分，分别按计税余值和租金收入来计征房产税。若无法准确划分，可联系主管税务机关确定。具体事宜您联系主管税机关进一步确认。

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