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转让“在建工程”的土地增值税扣除项目

摘要:

 我们公司A欠B公司货款,商量后决定用A公司所有的“在建工程”(土地成本开发成本2200万元,已经投入600万元)抵偿所欠的4600万元债务。不考虑增值税这些情况,想咨询贵局,以下问题:
1、性质。这种在建工程转让,在土增税层面上讲是按照“转让土地使用权”还是算“转让建筑物”?

2、土增税扣除项目。我们认为这个“在建工程抵债”应视同销售“建筑物”,其扣除项目应包含:(1)土地价;(2)开发成本;(3)开发费用;(4)加计扣除20%;(5)相关税费。请问贵局认为我司的理解是否正确?
若不对的地方望指正!

 我们公司A欠B公司货款,商量后决定用A公司所有的“在建工程”(土地成本开发成本2200万元,已经投入600万元)抵偿所欠的4600万元债务。不考虑增值税这些情况,想咨询贵局,以下问题:
1、性质。这种在建工程转让,在土增税层面上讲是按照“转让土地使用权”还是算“转让建筑物”?

2、土增税扣除项目。我们认为这个“在建工程抵债”应视同销售“建筑物”,其扣除项目应包含:(1)土地价;(2)开发成本;(3)开发费用;(4)加计扣除20%;(5)相关税费。请问贵局认为我司的理解是否正确?
若不对的地方望指正!

 

    根据《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》(国税函发〔1995〕110号)六、具体计算增值额时应注意什么?
在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:
(一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
(二)对取得土地使用权后投入资金,将“生地”变为“熟地”转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
(三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性。
(四)转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理。
    根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》(国税发〔2009〕91号)第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定:
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

纳税知识 / 增值税  
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