房地产开发企业预收款方式销售自开发项目的预交土地增值税计税依据的问题

2021-6-18 9:55:14 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

我公司为湖北荆州市石首市的某房地产开发企业，现正处于预收款方式销售自行开发的项目阶段，我公司为一般纳税人，适用增值税一般计税方法。2021年4月采用预收款方式销售商业地产取得预收房款1090万元，石首市非住宅产品土地增值税预征率为5.5%，我公司2021年4月因预收房款需要预交多少土地增值税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。根据上述政策，计算我公司2021年4月应预交土地增值税=1090万元/(1+9%)×5.5%=55万元（以下简称此计算方法为一般计算方法）。该公告同时又规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，依此方法计算，我公司2021年4月预交土地增值税=[1090-1090万元/(1+9%)×3%]×5.5%=58.3万元（以下简称此方法为简化计算方法），按简化计算方法计算的结果是比一般计算方法多预交土地增值税税款3.3万元，增的加幅度为6%。

我公司认为国税总局公告2016年第70号规定“可按照”上述方法进行计算（简化计算方法），并未强制必须按此方法计算，意味纳税人执行时有选择权，纳税人可选择不执行简化计算方法，继续按一般计算方法计算预交土地增值税。如果税务机关强制要求纳税人按行简化计算方法计算预交土地增值税是不妥的。盼湖北省局予以明确这个问题。

1.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

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