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房地产企业抵押贷款拿地涉税问题咨询

摘要:

涉税问题咨询

事件描述:A公司以土地进行抵押,在建设银行贷款4.6亿元,因A公司在我市投资失败,机构撤销、法人失联,工商系统查不见任何信息,国家公安部也无法找到该公司法人。导致贷款长期逾期。2009年8月,建设银行向法院申请执行抵押物,法院受理后,委托拍卖公司对其抵押物进行拍卖,抵押物由我公司拍得,拍卖成交价4.6亿元,我公司将拍卖款打入拍卖公司,拍卖公司出具收据。因A公司失联,无法为我公司出具发票。我公司曾向建行索要发票,建行称其拍卖的是抵押物,并非其抵贷资产(建行对所拍卖土地没有所有权),无法为我公司出具发票。

涉税问题咨询

事件描述:A公司以土地进行抵押,在建设银行贷款4.6亿元,因A公司在我市投资失败,机构撤销、法人失联,工商系统查不见任何信息,国家公安部也无法找到该公司法人。导致贷款长期逾期。2009年8月,建设银行向法院申请执行抵押物,法院受理后,委托拍卖公司对其抵押物进行拍卖,抵押物由我公司拍得,拍卖成交价4.6亿元,我公司将拍卖款打入拍卖公司,拍卖公司出具收据。因A公司失联,无法为我公司出具发票。我公司曾向建行索要发票,建行称其拍卖的是抵押物,并非其抵贷资产(建行对所拍卖土地没有所有权),无法为我公司出具发票。

请问:我公司为房地产公司,是否可以凭借国有土地出让合同、契税完税证明、相关协议、法院裁定、银行汇款证明、土地拍卖公告等资料做为企业所得税税前扣除凭证?土地增值税清算税前扣除凭证?以及增值税进项税计算抵扣扣除凭证?

如果上述凭证不能作为抵税依据,请问我公司应该向谁索要发票?

附:根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告》(国家税务总局公告2018第28号第十四条规定企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中,因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的,可凭以下资料证实支出真实性后,其支出允许税前扣除:

(一)无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料(包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料)

(二)相关业务活动的合同或者协议;

(三)采用非现金方式支付的付款凭证;

(四)货物运输的证明资料;

(五)货物入库、出库内部凭证;

(六)企业会计核算记录以及其他资料。

前款第一项至第三项为必备资料。


 根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告》(国家税务总局公告2018第28号)第十四条规定:“企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中,因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的,可凭以下资料证实支出真实性后,其支出允许税前扣除:(一)无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料(包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料);(二)相关业务活动的合同或者协议;(三)采用非现金方式支付的付款凭证;(四)货物运输的证明资料;(五)货物入库、出库内部凭证;(六)企业会计核算记录以及其他资料。前款第一项至第三项为必备资料。”

    根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定“第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料:(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。第二十一条规定“审核扣除项目是否符合下列要求:(一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。(六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。”

    根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )第二十六条规定:“ 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证,是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的,应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。”

    上述答复仅供参考,具体办理建议咨询当地税务机关


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