房地产项目有关土地增值税和企业所得税的问题

2021-10-20 10:55:21 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

我是房地产开发公司，现开发一个房地产商品房项目，该项目有20栋楼（分小高屋和高层），其中：土地证（一个证包括20栋楼、建设用地规划许可证（一个证包括20栋楼），建设工程规划许可证（一个证包括20栋楼）；建设工程施工许可证是分楼栋办理，即1-5号楼是单独的一个建设工程施工许可证，6-10号楼是单独的一个建设工程施工许可证，11-15号楼是单独的一个建设工程施工许可证，16-20号楼是单独的一个建设工程施工许可证；预售证的办理与建设工程施工许可证一样，也是分楼栋办理的。

我的问题是：1、该项目的土地增值税清算，是否待该项目各楼栋都竣工后或达到销售率85%等以上条件后清算？2、企业所得税平时是按销售额的毛利率45%（该指标是整个项目的预测成本与销售额的比率推算出来的）预交，因建设成本实际未明细核算到每楼栋，是否可以等到该项目的楼栋全部竣工后的当年，进行该项目的真实成本与预测成本的差额，并入到当年的企业所得税缴纳。这样处理是否可行，请老师们明示。十分感谢！

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

三、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第三条　企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。……第八条　企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。……

因此，根据上述文件规定，土地增值税：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如您分期项目达到上述文件清算条件，即可办理土地增值税清算。企业所得税：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

本文来自: 广深财税服务，转载请保留出处！欢迎发表您的评论

房地产项目有关土地增值税和企业所得税的问题

已有0位网友发表了一针见血的评论,你还等什么？

相关推荐