房地产在建工程转让相关问题

2021-4-21 16:53:20 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

您好，我想咨询一下，我市有一房地产5开发项目，原开发商法人因非法集资被公安机关控制，项目建设到一半时停工，现政府经第三方进行价格评估后，将该在建工程整体拍卖，我想就该拍卖中的涉税事宜咨询如下：
一、该项目开发公司在税务系统中被列为非正常户，项目开发在2010年前后，我作为新公司，拍得该项目后，能否使用房地产开发一般计税项目缴纳增值税？
二、该项目原开发商法人被公安机关控制中，无人处理该纳税人相关涉税事宜，我公司从法院拍得该项目后，能否通过税务机关给我公司代开专用发票？因原开发商营改前就被认定非正常户，现税务系统内为小规模纳税人，代开发票时适用税率是多少？按照小规模1%征收率或者一般纳税人老项目5%或者现行9%税率？相应税款从拍卖款项中扣除
三、适用一般计税项目时，取得土地支付的价款可以从销售收入中扣除，我单位能否凭借拍卖前，法院项目评估报告中列明的土地价款原值作为扣除基数？
四、如不能代开发票，我公司取得该在建工程后，进项税问题如何处理？

    1.根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“ 第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
    房地产老项目，是指：
    （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
    （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”
    2.（1）自2020年2月1日起，增值税小规模纳税人(其他个人除外)发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。　
    根据国家税务总局安徽省税务局公告2019年第7号规定：“第十一条有以下情形需要申请代开普通发票的，应当由税务机关代开，不得委托其他单位代开：
　　（一）已办理税务登记的单位和个人，临时取得超过发票开具限额的经营收入，或者被税务机关依法收缴发票、停止领用发票，取得经营收入需要开具发票的；
　　（二）具有抵扣功能的普通发票；
　　（三）属于减免税范围的普通发票；
　　（四）省税务局规定的其他情形。”
     具体代开发票事宜可结合实际情况参考上述规定与主管税务机关进一步核实。
    （2）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，适用5%征收率。
    3.根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第五条
    ……
    支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
    第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”
    4.纳税人应取得符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的增值税扣税凭证，并且符合抵扣条件，其进项税额可以从销项税额中抵扣。具体情况建议联系主管税务机关核实。

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