咨询房屋附属设施纳税归类

2021-3-26 11:8:36 | 作者：adminhe | 0个评论 | 人浏览

请问：房地产开发企业住宅-1层地下室单独计价出售，如何归类，是作为住宅还是作为非住宅，依据是什么？土增税、契税、各是如何划分的，如何纳税的。

答复如下：
1、房产类型请根据有关部门审批的土地用途进行确认。
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
因此，房地产企业取得商品房预售收入，应按规定的适用预征率申报土地增值税。根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（2018年第10号）一、关于土地增值税预征率
（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；
（二）普通标准住宅2%；
（三）非普通标准住宅4%；
（四）商品工业厂房2%；
（五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。
根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告》（国家税务总局厦门市税务局公告2019年第2号）为规范土地增值税征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等规定，结合我市房地产市场发展以及房地产开发项目的土地增值情况，现就我市土地增值税预征事项公告如下：
　　一、非普通标准住宅预征率为2%;
　　二、非住宅类型房地产预征率为2%;
　　三、本公告自2020年1月1日（税款所属期）起执行，《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（国家税务总局厦门市税务局公告2018年第10号）第一条第三、五项同时废止。
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条规定：“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。”
土地增值税的清算请根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、厦门市地方税务局关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号）执行。
3、契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及实施细则的规定，承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税义务人。根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定：“契税的计税依据：
　　 (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;
　　 (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
　　 (三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”
契税税率为3－5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
　　我省契税税率为3%。
根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）一、关于契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

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