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房地产开发企业预售阶段开具的不征税发票如何处理

您好!房地产开发企业预售阶段为购房人开具不征税发票,待交付时再为购房人开具带税率的增值税发票。原不征税发票是否必须收回并红冲?还是说不征税发票相当于收据,不用收回或红冲?是否有相关的文件依据?


    一、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条规定,……(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。

    二、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》(税总货便函〔2017〕127号)规定,附件:增值税发票开具指南……第二章…… 第一节……四、纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。 ……十七、纳税人开具增值税普通发票后,如发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件,或者因销货部分退回及发生销售折让,需要开具红字发票的,应收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。……

    三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )规定,……附件1:营业税改征增值税试点实施办法……第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……附件2……一、…… (八)销售不动产。……9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

    因此,根据上述文件规定,房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。房地产开发企业开具的不征税发票不属于上述文件规定的开具红字发票的情形,待前述纳税义务发生时,房地产开发企业应按规定重新开具适用税率或征收率的发票,不需要对不征税发票开具红字发票。具体事宜建议您联系主管税务机关咨询确认。


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