按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”？

2021-10-20 10:26:5 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

自然人以321万元的价款通过法院执行局司法拍卖取得一宗土地使用权，该宗土地原产权单位是通过出让取得的，土地出让金443万元。自然人拍卖款321万元已经缴纳到法院执行局专户，没有土地出让金收据。自然人在办理不动产证后，以该宗土地（作价321万元）作为实物投资到自然人自己投资成立的房地产开发公司进行房地产开发，自然人持有的不动产证已经过户到房地产开发公司，过户过程中自然人申请税务机关向房地产公司开具了增值税普通发票，发票价税合计与取得时拍卖价款一致也是321万元（增值税税率3%，税款已经缴纳），该房地产公司已经申请登记为一般纳税人。请问，这种情况下，该房地产开发公司在销售这宗土地上开发的商品房时，是否可以按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”？

1.根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“ 第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。……支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”

2.根据财税〔2016〕140号规定：“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

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按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”？

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