房地产企业从预售到交房期间税率发生两次变化，开票税率如何确定？

2021-1-20 16:20:13 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

我公司为一般纳税人，从事房地产开发业务，2017 年 5 月开始预售的营改增后新项目，预计 2019 年 12 月交付，项目预算期间经历两次税率变化，税率从 11% 调整至9%。预缴税金时我公司计算不含税销售额都是按当时的适用税率计算，请问房屋交付补缴增值税时该如何确认应交增值税额，是否需要按合同签订时间的不同税率分段计算开票?

一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：<营业税改征增值税试点实施办法>的规定：“第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

二、第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此，贵公司在增值税申报时，应以纳税义务发生时间按照不同阶段适用的增值税税率进行申报。如有疑问，建议您联系主管税务机关确认。

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