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房地产公司土地使用权划转问题

摘要:

房地产母公司取得土地,后成立100%控股子公司由子公司开发该项目,母子公司之间进行土地划转,划转依据财税[2011]109号和总局公告[2015]40号。请问,划转后子公司还能进行增值税差额计算扣除该土地成本吗?子公司土地增值税、所得税针对该划转行为是否可以税前扣除?


    一、根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定,……纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

房地产母公司取得土地,后成立100%控股子公司由子公司开发该项目,母子公司之间进行土地划转,划转依据财税[2011]109号和总局公告[2015]40号。请问,划转后子公司还能进行增值税差额计算扣除该土地成本吗?子公司土地增值税、所得税针对该划转行为是否可以税前扣除?


    一、根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定,……纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

    二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定,第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。……第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;……(五)财政部规定的其他扣除项目。

    三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定,(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……

    四、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定,土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

    五、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》(中华人民共和国主席令第64号)第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

    六、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定,第二十七条 企业所得税法第八条所称有关的支出,是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出,是指符合生产经营活动常规,应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。第二十八条 企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除;资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本,不得在发生当期直接扣除。企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产,不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。

    七、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定,第五条 企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。……第十三条  企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的,若支出真实且已实际发生,应当在当年度汇算清缴期结束前,要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的,可以作为税前扣除凭证。

    因此,根据上述文件规定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。如您未取得上述文件规定的合法有效凭证,企业所得税不得税前扣除。关于土地增值税,是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入时才需要缴纳,在扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。暂不清楚您双方是增值税一般纳税人,还是小规模纳税人,具体业务处理情况,无法做出针对性答复。建议您参考上述规定,并结合实际业务情况界定。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。


一般纳税人 / 税收征管  
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