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房地产非银行贷款分期收款合同增值税收入确认时间

       我公司是房地产开发企业,由于开发的一个楼盘土地手续迟迟不能办理,造成楼盘证件不全,开发的住宅楼无法正常通过银行商业贷款或公积金按揭销售。为缓解企业资金压力,我公司与购房者双方签订分期购房合同(非正式商品房销售合同),合同约定购房者按总楼款30%缴纳首付后入住房屋,剩余欠我公司楼款分10年每年底等额偿还并按银行同期利率加收利息,剩余购楼欠款我单位作企业应收账款处理。如购房者不能按期偿还剩余款项我单位将有权利收回住房,并只退还已缴纳房款。请问我单位未收到的购房者分期购楼款是在购房者入住房屋时确认收入缴纳增值税?还是按签订的分期购房合同约定的日期每年底确认收入缴纳增值税?与剩余未收到款项相关的土地增值税、印花税如何确定缴纳?

 

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
第五章 纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点
 第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:
    (一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。
    收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
    取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
    (二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
    (三)纳税人从事金融商品转让的,为金融商品所有权转移的当天。
    (四)纳税人发生本办法第十四条规定情形的,其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
    (五)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)
 二、土地增值税的清算条件
  (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  3.直接转让土地使用权的。
  (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
  1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
  4.省税务机关规定的其他情况。
 五、土地增值税清算应报送的资料
  符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
  纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:
  (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
  (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
  (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
  纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
  根据《 中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)
第一条 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本条例规定缴纳印花税。
第七条 应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。

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