非住宅互换，需要缴纳哪些税，税率是多少？

2023-5-5 11:39:3 | 作者：admin | 0个评论 | 人浏览

我这边有一栋大商业楼（江西省），一共四层，共36个店铺，三对夫妇共六个人，于2018年10月取得房产证并获得发票，三对夫妇对每一个店铺都按份所有，A夫妇33%，B夫妇33%，C夫妇34%。现因共同所有人太多，店铺使用起来特别麻烦，三对夫妇想把这36个店铺的份额互相等价置换，每对夫妇分别持有12个店铺。恳请早日答复

问1：契税是否可以享受房屋互换的减免政策。

问2：是否要征收增值税，如果征收，计税依据怎么算？

问3：是否要征收个人所得税，如果征收，计税依据怎么算？

问4：是否要征收土地增值税，如果征收，计税依据怎么算？

　　一、契税

　　根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第一条　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

　　第二条　本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：……

　　（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换;

　　（三）房屋买卖、赠与、互换。……

　　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。”

　　根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）的规定：“第四条　契税的计税依据：……

　　（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。……

　　第十六条　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。”

　　根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）的规定：“二、关于若干计税依据的具体情形……

　　（八）土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。”

　　根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：“ 一、计征契税的成交价格不含增值税。”

　　二、增值税

　　根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院第191次常务会议通过）规定：“第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。……

　　第六条销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。”

　　三、个人所得税

　　根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）规定：“第六条个人所得税法规定的各项个人所得的范围：……

　　（八）财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

　　根据《中华人民共和国个人所得税法》规定：“第六条　应纳税所得额的计算：……

　　（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”

　　根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：“四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。”

　　四、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第 138号）规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

　　第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

　　第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第六条计算增值额的扣除项目：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额；

　　（二）开发土地的成本、费用；

　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　（四）与转让房地产有关的税金；

　　（五）财政部规定的其他扣除项目。”

　　根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

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