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土地增值税普通标准住宅认定问题

土地增值税普通标准住宅认定问题:某地级市建设局和税务2013年初联合下发通知,明确普通住宅认定标准,和各区域住房平均交易价格,作为普通住房和非普通住房判断依据。2020年初两部门再次发布通知更新住房平均交易价格。两个文件之间的期间没有更新过住房平均交易价格的文件。国家税务总局、财政部和建设部联合下发的国税发【2005】89号文第二条明确,住房综合平均价格每半年公布一次。请问,当地的房地产企业2019年的住房销售以该地区2013年下发文件中发布的住房平均交易价格判断是否属于普通标准住宅是否合理。如不合理,判断2019年度销售的住宅是否属于普通标准住宅,应以哪个时期的住房平均交易价格为基础。


   一、根据《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》(豫地税函〔2010〕202号)第四条规定,关于我省普通住房具体标准的问题。根据《河南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(豫地税函〔2010〕102号)文件的规定,我省普通住房原则上同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建造面积在120平方米以下(按照各省辖市人民政府批准的标准确定),实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(按照各省辖市人民政府批准的标准确定)。 

    二、根据《河南省地方税务局 省财政厅 省建设厅转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(豫地税函〔2005〕102号)第二条规定,我省普通住房的具体标准 普通住房原则上同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。省会郑州市经报建设部、财政部、税务总局备案,其享受优惠政策普通住房具体标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上:单套建筑面积为140平方米以下;销售价格(按建筑面积计价)不高于本市商品住宅销售平均价格在1.4倍,2005年以2004年平均价为基数,其中多层住宅销售价格在2708元/平方米以下,高层住宅销售价格在4924元/平方米以下。……

    三、根据《河南省财政厅关于贯彻<国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知>的意见》(豫财办农税【2005】15号)规定,第一条 各市、县人民政府要及时公布普通住宅单套建筑面积标准,超过标准的,属非普通住宅。未公布标准的市、县,单套面积大于144平方米的,属非普通住宅。非普通住宅,按4%的税率征收契税。……附件:国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知

    四、根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第二条规定,2005年5月31日以前,各地要根据国办发〔2005〕26号文件规定,公布本地区享受优惠政策的普通住房标准(以下简称普通住房)。其中,住房平均交易价格,是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格,经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算,报当地人民政府确定,每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算,依据房地产市场信息系统生成数据;没有建立房地产市场信息系统的,依据房地产交易登记管理系统生成数据。

    五、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)第五条规定,……享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。……

    六、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税〔2006〕141号)规定,“普通标准住宅”的认定,可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。


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