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房地产企业普通住宅的划分标准

房地产企业普通住宅的划分标准

1、房地产企业土地增值税清算普通住宅与非普通住宅划分标准是什么?是按合同签订时间时的标准还是收到清算通知书时的标准?因为合同签订时间和收到清算通知书的时间不一样,确定普通与非普通的口径也不一致。有何依据?2、福建省南安市的普通住宅标准中,如果面积144以下的两层住宅,户型上有露天,下有车库的两层楼,是否符合普通住宅标准?


住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下为普通住宅。以签订预售合同并办理备案时点确认适用标准。如是高级公寓、别墅、度假村等则不属于普通标准住宅。

房产税和土地使用税纳税义务发生时间

房产税和土地使用税纳税义务发生时间

您好,我公司为工业企业购买8月购买一块土地,土地上有原来出售公司的旧办公楼和旧厂房,土地和房产在8月份会计入账,我想请问我房产税和土地使用税什么时候开始缴纳?土地交付时间是9月13日。


据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定:“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

    ……

   (二)购置存量房,自办理房屋权权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

独资企业转让房产土地税收问题

独资企业转让房产土地税收问题

 我经营一个人独资企业,并取得了企业的房产证和土地证,上个月我注册了一家一人有限公司,现在的问题是想将个人独资企业的房产和土地的产权转移到一人有限公司的名下,要交哪些税?

答复如下:
  一、销售方涉及:1、增值税: 
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5.小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6.小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税。
  小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额超过10万元,但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的,其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。
  2、三项附加税(根据实际缴纳的增值税为计税依据缴纳)
城建税:市区7%、县镇5%、不在市区、县城或镇的,税率为1%
教育费附加:3% 地方教育费附加:2%
3、个人所得税 (三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”
    二、《中华人民共和国个人所得税法》规定:“第六条 应纳税所得额的计算:(五)财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。
  个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠,捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分,可以从其应纳税所得额中扣除;国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的,从其规定。”
4、土地增值税:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
5、水利基金凡有销售收入和营业收入的企事业单位和个体经营者,按其上年销售收入或营业收入的0.6‰征收地方水利建设基金。其中,银行(含信用社)按上年利息收入的0.4‰征收,保险公司按上年保费收入的0.4‰征收;各类信托投资公司、财务公司等非银行金融机构按上年业务收入的0.6‰征收。
6、印花税 按照“产权转移书据”的万分之五缴纳。
  二、购买方:契税 3%
  印花税按照“产权转移书据”的万分之五缴纳。
  增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围,由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人,扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。
  建议您企业根据实际业务具体判断,

房产税是否有优惠政策?

房产税是否有优惠政策?

房产税,①根据《财政部?国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)文件第一条规定,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

根据《财政部?国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》(财税〔2013〕94号)文件规定,《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)第一条规定,暂免征收房产税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。

房地产开发企业,在确认收入时未取得全部发票

房地产开发企业,在确认收入时未取得全部发票

你好,我是一家房地产开发企业,在确认收入时未取得全部发票,根据2009年31号文国税发[2009]31号   第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%的规定,举例为假如签订的金额为100万,已经取得50万发票 ,预提金额不超过合同金额100万的10%,金额为不超过10万。谢谢


    一、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定:“第四条  税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实,且支出已经实际发生;……第九条  企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的,对方为已办理税务登记的增值税纳税人,其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人,其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证,收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。 第十三条  企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的,若支出真实且已实际发生,应当在当年度汇算清缴期结束前,要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的,可以作为税前扣除凭证。”

地方铁路运输企业自用的房产、土地应缴纳的房产税、城镇土地使用税比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。”免征房产税?

地方铁路运输企业自用的房产、土地应缴纳的房产税、城镇土地使用税比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。”免征房产税?

您好,请问轨道交通系统运营用房,包括车站、运营控制中心、车辆基地(含单独的综合维修中心、车辆段)以及自用办公用房可否按照《财政部国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题

的通知》(财税[2004]36号)“二、地方铁路运输企业自用的房产、土地应缴纳的房产税、城镇土地使用税比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。”免征房产税?


轨道交通和铁路运输不一样,不适用上述政策。

房地产开发企业开发的工业产业园区未销售前是否征收房产税?

房地产开发企业开发的工业产业园区未销售前是否征收房产税?

 房地产开发企业开发的工业产业园区,在销售前是否能够适用国税发〔2003〕89号第一款的规定:鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

答复如下:
 国税发〔2003〕89号第一款的规定:鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
 建议您需要核实您所开发的工业产业园区性质是否属于商品房范围。符合文件规定的可以按照该规定执行。

从价征收的房产税征收范围是否包含房产所占用的土地价值?

从价征收的房产税征收范围是否包含房产所占用的土地价值?

您好,我想请问,从价征收的房产税征收范围是否包含房产所占用的土地价值?如果包含,那申报土地使用税的时候,是否把这一块土地面积从原来面积中扣除?


1、根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号) 规定:“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

  对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

房地产公司能申请退还增量留抵税额吗?

房地产公司能申请退还增量留抵税额吗?

 您好,我单位是房地产公司,是一般纳税人,现在有新项目,已有进项税额,因房地产是特殊行业,暂时无法产生销项税额,只能做为留抵税额,请问可以申请退还增量留抵税额吗?谢谢!

根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)
八、自2019年4月1日起,试行增值税期末留抵税额退税制度。
  (一)同时符合以下条件的纳税人,可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额:
  1.自2019年4月税款所属期起,连续六个月(按季纳税的,连续两个季度)增量留抵税额均大于零,且第六个月增量留抵税额不低于50万元;
  2.纳税信用等级为A级或者B级;
  3.申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的;
  4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的;
  5.自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策的。
  (二)本公告所称增量留抵税额,是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。
  (三)纳税人当期允许退还的增量留抵税额,按照以下公式计算:
  允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%
  进项构成比例,为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票)、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
  (四)纳税人应在增值税纳税申报期内,向主管税务机关申请退还留抵税额。
  (五)纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为,适用免抵退税办法的,办理免抵退税后,仍符合本公告规定条件的,可以申请退还留抵税额;适用免退税办法的,相关进项税额不得用于退还留抵税额。
  (六)纳税人取得退还的留抵税额后,应相应调减当期留抵税额。按照本条规定再次满足退税条件的,可以继续向主管税务机关申请退还留抵税额,但本条第(一)项第1点规定的连续期间,不得重复计算。
  (七)以虚增进项、虚假申报或其他欺骗手段,骗取留抵退税款的,由税务机关追缴其骗取的退税款,并按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定处理。
  (八)退还的增量留抵税额中央、地方分担机制另行通知。

房地产企业取得利息收入开具发票增值税能否用取得的进项税抵扣

房地产企业取得利息收入开具发票增值税能否用取得的进项税抵扣

我是一家房地产企业,目前项目未交房,我公司取得一笔借款利息收入,已开具发票,该笔利息收入应交的增值税可以用我公司取得的进项税抵扣吗?


    根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:…… (六)购进的……餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。……附:销售服务、无形资产、不动产注释中  “ 一、销售服务…..(五)金融服务…..1.贷款服务。贷款,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,按照贷款服务缴纳增值税。……

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