若房地产企业在预售阶段收到客户房款时已开具了不征税/零税率发票，后期纳税义务发生时需换开应税发票。请问收回客户手中原开具的不征税/零税率发票后，是否一定需要对原开具的不征税/零税率发票进行红冲？只收回不作红冲处理是否可以？

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）及《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时纳税义务尚未发生，应按照3%的预征率预缴增值税，可选择商品和服务税收分类编码602“销售自行开发的房地产项目预收款”，开具增值税普通发票，发票税率栏填写“不征税”；依法确定纳税义务发生时，应按适用税率或征收率开具增值税发票，并以红字发票冲抵收取预收款时已开具的增值税普通发票。 

请问，房地产开发企业，根据土地出让合同合同要求无偿移交给政府的配套建设的保障性住房，需要缴纳土地增值税、增值税、和企业所得税吗？

现答复如下：1.增值税如果符合下列情形需要视同销售：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；2.企业所得税符合下列情形需要视同销售：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外；3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

我们是一家软件企业，向客户提供软件硬件综合应用系统，但客户要求我们签订某某应用系统的合同，并开具某某系统的发票，其实，里面包含了我们自主开发的软件。请问我们可以在发票附注上写明包含某某软件，并且申请软件退税吗？或者是否还有其他方法申请退税。

根据《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》（财税〔2011〕100号）

     一、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

房产税、城镇土地使用税计算建议参考文件：《江苏省房产税暂行条例施行细则》（苏政发[1986]172号）、《省政府关于印发《江苏省〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉实施办法》的通知》（苏政发〔2008〕26号）

2、根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定：”　二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

    (一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

某房地产开发公司，目前没有取得《商品房预售许可证》，但为了缓解资金压力，采取“会员费”或“意向金”的形式收取意向客户的部分资金。如缴纳30万不仅取得开盘时买房资格，并可事先确定具体房号；缴纳5万元，仅取得开盘时选房资格。对于收取的“会员费”或“意向金”等款项，是否应该按照预收款在收取时按照3%的预征率预缴增值税、土地增值税。

    一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

我司出售货物给境外客户，因产品不良，导致货物退回，境外客户替我司垫付了运费，现客户要求我司将运费支付给客户，是否需要代扣代缴企业所得税？

由于您提交的问题表述得不够清晰，难以准确答复您的问题，该业务可能涉及是否签订代垫协议，发票是否由运输公司直接开给境内公司、境外运输公司是否可以享受税收协定优惠等，建议您携带携带相关材料咨询主管分局。

您好！如该非居民企业在境外提供知识产权代理服务，则其所得不属于来源于境内所得，无需代扣代缴企业所得税。如该非居民企业在境内提供服务，贵单位为其代扣代缴企业所得税可参看以下相关规定，可联系主管税务机关添加“代扣代缴企业所得税”税种认定后，按规定履行代扣代缴义务。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：“第三条 ……

　　非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

我公司拟将我公司账面部分资产（不含房产和土地）及全资子公司甲的部分资产（含土地和房产）划转给另一家全资子公司乙（含债券债务劳动力），属于100%控制同一控制的资产 重组，请问在资产重组过程中，增值税、企业所得税、土地增值税、契税，哪些税种可享受优惠政策，哪些税种不可享受优惠政策，并且需要评估？

1.增值税：《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》国家税务总局公告2011年第13号：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，现将纳税人资产重组有关增值税问题公告如下：

     一、根据《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第三条　企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。……第六条　企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：……第九条　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。……第十一条　企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。……第十三条　开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。……第二十五条　计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。……第二十八条　企业计税成本核算的一般程序如下：(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。(二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。(四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。……第三十二条 ……(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。……第三十五条　开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
    二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定， 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
    因此，根据上述文件规定及您的描述，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。对于房地产企业，则应按照国税发〔2009〕31号规定确认销售收入的实现，及计税成本核算。开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。建议您参考上述规定，账务处理问题您可参考国家统一的会计制度规定执行。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

 我公司16年12月购买办公房一套，地产公司开具5%专票，我公司当月即抵扣税款。同时18年8月取得房本。现出售该房，需向买方（一般纳税人）开票。请问应开5%专票还是9%专票。请解惑，谢谢！急急急！！！    文件16年4月30日前如何理解

   根据国家税务总局公告2016年第14号 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
　　(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
    (五)一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
    取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
    因此，你公司在2016年12月份购入办公用房一套，属于在2016年5月1日之后取得的，适用9%的税率。